Baumängelmanagement

Mängelbehebung und Garantiearbeiten am Bau durchsetzen

Baumängel feststellen und rügen

Baumängel feststellen und rügen

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerkes vom geschuldeten Soll-Zustand. Ein Baumangel muss nicht unbedingt ein Ausführungsfehler sein, sondern kann auch nur eine Abweichung von der Bestellung sein. Nicht behobene Baumängel können unter Umständen zu einem Bauschaden und im Allgemeinen zu einer Wertminderung des Bauwerks.

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Bagatelle – Hinnehmbare Unregelmässigkeit mit Abgeltung des Minderwerts oder nicht hinnehmbare Unregelmässigkeit mit Nacherfüllung. Mängel richtig beurteilen und erledigen!

«Bei fast zwei Dritteln der Fälle wird eine undichte Stelle an der Gebäudehülle beanstandet», sagte ETH-Professor Menz. Zur Gebäudehüllen zählen auch Fenster, Keller und Flachdächer.

Jeder versucht sie zu vermeiden, vorhanden sind sie am Ende wahrscheinlich trotzdem: die Baumängel. Ihre Ursachen sind vielfältig, oft haben sie den Ursprung in kleinen Unachtsamkeiten oder neuen Konstruktionsdetails von denen es beim Bauen unzählige gibt und bei jedem Bau neu gelöst sein wollen. Denn jeder Bau ist ein Unikat.

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand des Bauwerks nicht mit dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand übereinstimmt und es ihm dann an einer Eigenschaft fehlt, die es gemäss Vertrag haben sollte. Dazu gehören ausdrücklich vereinbare Eigenschaften, aber auch Eigenschaften, welche ein Bauwerk grundsätzlich haben muss, z.B. dass kein Wasser durch das Dach eindringt. Die Folge eines Mangels ist demnach eine Minimierung des Wertes oder der Gebrauchsfähigkeit des Bauwerkes.

  • Garantiefrist (Rügefrist) und Verjährung nach Norm SIA 118
    Garantiefrist (Rügefrist) und Verjährung nach Norm SIA 118

Mit der Abnahme des Bauwerkes beginnt die Garantiefrist. Wurde für die Abnahme die SIA Norm 118 vereinbart, dann steht dem Besteller eine Rügefrist von 2 Jahren ab Abnahme zu. Während dieser Frist kann der Besteller alle nach der Abnahme entdeckten Mängel jederzeit rügen. Einzig Mängel, die zur Vermeidung weiteren Schadens sofort gerügt werden müssen, muss er dem Unternehmer unverzüglich melden (Art. 172 f. SIA-Norm 118).

Sogenannte versteckte Mängel können auch nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist umgehend gerügt werden. Die Rüge ist dabei sowohl nach OR als auch SIA präzis und klar abzufassen. Der Unternehmer ist vom Bauherr (oder dem Besteller) klar darauf hinzuweisen, was falsch sein soll. Ebenso muss der Besteller eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Besteller den Mangel nicht akzeptieren will. Fachlich richtig, muss die Rüge aber nicht sein. Zu Beweiszwecken lohnt sich zudem die Mängelrüge eingeschrieben zuzustellen oder sich den Zugang der Rüge vom Unternehmer bestätigen zu lassen.

Mit der Mängelrüge wird eine Nachbesserung, also eine nachträgliche Beseitigung des Mangels verlangt. Jedoch kann der Besteller auch eine Minderung des Werkpreises verlangen und nimmt damit das Bauwerk mit dieser Begründung ab. Die Minderung ergibt sich aus dem Vergleich des Wertes des mängelfreien und des mängelbehafteten Werkes. Die Differenz entspricht dann dem Werkpreis.

Ausserdem kann der Besteller aus dem Vertrag zurücktreten, sofern die Annahme des erstellten Werkes nicht zugemutet werden kann und dem Unternehmer aus dem Rücktritt nicht unverhältnismässige Nachtteile entstehen. Erklärt der Besteller den Rücktritt, so wird er von der Vergütungspflicht befreit und kann bereits geleistete Vergütungen zurückfordern. Das Werk steht demgegenüber dem Unternehmer zu, welcher es aber vom Grundstück des Bestellers entfernen muss.

Wir lassen Sie damit nicht alleine! Sondern beraten Sie gerne und übernehmen das Baumängelmanagement für Sie.

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